資產(chǎn)經(jīng)營內(nèi)部管理制度（試行）

為規(guī)范資產(chǎn)經(jīng)營管理部工作人員的工作行為，加強經(jīng)營性資產(chǎn)出租、巡查、維修、聘請中介機構(gòu)和巡查用車等工作的內(nèi)部管理，提高透明度和工作效率，確保國有資產(chǎn)安全保值增值，根據(jù)恩施州國有資本投資運營有限公司相關(guān)規(guī)定，結(jié)合資產(chǎn)經(jīng)營管理部工作實際制定內(nèi)部管理制度（試行）。

第一章 資產(chǎn)經(jīng)營管理

第一條  資產(chǎn)經(jīng)營遵循公平、公正、公開原則、規(guī)范化操作原則、公司利益與社會效益相結(jié)合原則。

第二條  公司分管資產(chǎn)經(jīng)營的領(lǐng)導(dǎo)負責根據(jù)本制度相關(guān)規(guī)定和法定代表人授權(quán)，對外簽訂資產(chǎn)租賃合同、資產(chǎn)維修合同以其他有關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營管理、資產(chǎn)過戶的相關(guān)文件。

第三條  資產(chǎn)經(jīng)營管理部主要職責：

（一）負責資產(chǎn)經(jīng)營管理制度的擬定，負責按董事會、經(jīng)理辦公會決定執(zhí)行相關(guān)制度；

（二）負責與州直有關(guān)行政事業(yè)單位的聯(lián)系溝通，擬定資產(chǎn)出租等經(jīng)營方案，并按程序組織資產(chǎn)出租等經(jīng)營活動；

（三）負責委托評估中介機構(gòu)和產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)，配合評估中介機構(gòu)和產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)開展相關(guān)工作；

（四）負責經(jīng)營合同的簽訂，負責對合同的執(zhí)行情況進行監(jiān)督、檢查、管理，負責按合同約定收取收入，負責定期與財務(wù)部門進行賬務(wù)核對；

（五）負責資產(chǎn)的日常管理和維護，負責已移交產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)的承租人社會治安、綜合治理等社會管理工作，負責配合州直行政事業(yè)單位完成未移交產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)的承租人社會治安綜合治理等社會管理工作；

（六）負責資產(chǎn)經(jīng)營信息系統(tǒng)管理維護，負責資產(chǎn)經(jīng)營情況的統(tǒng)計、匯總和分析并報告公司經(jīng)理辦公會；

（七）負責對集團子公司固定資產(chǎn)管理進行指導(dǎo)、審核和監(jiān)督；

（八）負責完成公司領(lǐng)導(dǎo)安排的其它工作。

第四條  資產(chǎn)經(jīng)營原則上采用公開租賃方式對外出租。公開招租流程為：

（一）對產(chǎn)權(quán)屬于州直行政事業(yè)單位的資產(chǎn)，提前2個月對資產(chǎn)用途等方面書面征求相關(guān)單位意見；

（二）委托評估中介機構(gòu)評估租金底價；

（三）資產(chǎn)經(jīng)營管理部原則上依據(jù)評估機構(gòu)評估的租金底價確定招租底價；

（四）資產(chǎn)經(jīng)營管理部與產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)接洽辦理委托租賃手續(xù)，出具《委托租賃函》；

（五）產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)發(fā)布公開租賃公告，意向承租人按產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)有關(guān)要求辦理相關(guān)手續(xù)；

（六）產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)按規(guī)定程序確定承租人和承租價，書面報公司資產(chǎn)經(jīng)營管理部；

（七）資產(chǎn)經(jīng)營管理部按產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)提供的《競價確認書》擬定租賃合同，填寫《租賃合同審簽單》，經(jīng)部門負責人簽字審核和法務(wù)風控部進行合同審查后，報分管領(lǐng)導(dǎo)審批；

（八）與成交方簽訂資產(chǎn)租賃合同，承租人將租金存入指定賬戶，憑銀行繳款憑證到資產(chǎn)經(jīng)營部開具租金票據(jù)，辦理資產(chǎn)交接手續(xù)；

（九）資產(chǎn)管理人員錄入相關(guān)信息，資料整理歸檔，資產(chǎn)經(jīng)營管理部外勤人員將租賃合同送達產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)及州直有關(guān)行政事業(yè)單位。

（十）以下事項需上報經(jīng)理辦公會審定：

1.延長租期；

2.給予承租方裝修寬限期；

3.限定資產(chǎn)用途；

4.其他需要經(jīng)理辦公會審定的事項。

第五條  以下資產(chǎn)可以適用協(xié)議出租：

（一）性質(zhì)特殊或有特別用途的資產(chǎn)；

（二）行政事業(yè)單位或國有企業(yè)作為辦公用房的資產(chǎn)；

（三）具有優(yōu)先承租權(quán)的實際承租人履行原合同情況良好無拖欠租金，合同期滿后原承租人自愿承諾同意按中介機構(gòu)評估租金底價上浮10%承租，可直接續(xù)簽租賃合同；

（四）通過公開招租方式出租，經(jīng)2次公告均無合格報名人的，在招租底價下浮10%后繼續(xù)發(fā)布公告，若公告期內(nèi)僅有一人報名的，可協(xié)議出租；

（五）其它經(jīng)經(jīng)理辦公會批準的協(xié)議出租資產(chǎn)。

第六條  協(xié)議出租流程如下：

（一）資產(chǎn)經(jīng)營管理部根據(jù)評估機構(gòu)的租金底價確定租金，擬定租賃合同，填寫《租賃合同審簽單》，經(jīng)部門負責人簽字審核和法務(wù)風控部進行合同審查后，報分管領(lǐng)導(dǎo)審批；

（二）通知原承租人續(xù)簽合同并按合同約定將租金繳入指定賬戶，開具租金票據(jù)；

（三）資產(chǎn)管理人員錄入相關(guān)信息，資料整理歸檔。 

第七條  州直行政事業(yè)單位移交的住房按市場化方式進行招租，承租人需有一名州直或恩施市行政事業(yè)單位在職正式職工提供擔保，具體分為以下兩種方式：

（一）有原承租人的住房按中介機構(gòu)評估價協(xié)議出租，租期三年；

（二）移交閑置住房通過公開方式進行招租，招租底價為中介機構(gòu)評估價，招租期三年。

第八條  州城外的資產(chǎn)及其他資產(chǎn)經(jīng)營方式報公司經(jīng)理辦公會審批。

第九條  對承租人有違反合同約定行為的，由資產(chǎn)經(jīng)營管理部提出初步處理意見，經(jīng)書面征求法務(wù)風控部意見、分管領(lǐng)導(dǎo)審核后，報經(jīng)理辦公會審批。

第十條  資產(chǎn)出租到期前45日，資產(chǎn)經(jīng)營管理部應(yīng)通知承租人合同即將到期，并告知新的資產(chǎn)出租方案；原承租人如自愿續(xù)租，應(yīng)提前30日向租賃方提出書面申請，對原承租方未按期提出書面申請續(xù)租的，由資產(chǎn)經(jīng)營管理部書面告知并到期時收回出租資產(chǎn)，再按相關(guān)程序辦理公開招租手續(xù)。

第十一條  租金繳納方式：

（一）凡租用公司資產(chǎn)的承租人須按合同約定，按時足額交納租金；

（二）租金收入統(tǒng)一使用增值稅發(fā)票，增值稅發(fā)票由資產(chǎn)經(jīng)營部向計劃財務(wù)部領(lǐng)取，并實行專人管理、登記造冊、及時核銷；

（三）租金一律不得收取現(xiàn)金；

（四）資產(chǎn)經(jīng)營管理部人員應(yīng)每月對即將到期繳費的合同進行一次清查，及時催繳租金；一般應(yīng)于到期前30天電話通知承租人，對未繳納的承租人，到期后5日內(nèi)遞交《租金催款通知書》，由承租人簽收確認或做好影像記錄；

（五）合同約定繳費時間到期后90日仍未繳納租金的，由資產(chǎn)經(jīng)營管理部提出處理建議，報經(jīng)理辦公會審批。

第十二條  合同簽訂按以下要求執(zhí)行：

（一）合同雙方本著平等、自愿的原則簽訂資產(chǎn)租賃合同；

（二）合同為公司制式合同，固定內(nèi)容不得隨意更改；

（三）合同簽訂前，應(yīng)明確告知承租人合同的主要條款；

（四）承租人為自然人的，合同簽訂時應(yīng)提供本人身份證原件和復(fù)印件，承租人不能到場的應(yīng)由本人書面授權(quán)委托其代理人，并同時提供承租人和代理人身份證原件和復(fù)印件；

（五）以法人身份租用資產(chǎn)的，合同簽訂時應(yīng)提供法人代表身份證原件和復(fù)印件，營業(yè)執(zhí)照（組織機構(gòu)代碼）原件和復(fù)印件；法人不能到場的應(yīng)由法人書面授權(quán)委托其代理人，同時提供法人、代理人身份證原件和復(fù)印件；

（六）合同簽訂時自然人簽訂合同的，應(yīng)簽字并加蓋手?。环ㄈ撕炗喓贤?，法人代表應(yīng)簽字并加蓋公章。出租方應(yīng)由經(jīng)辦人、資產(chǎn)經(jīng)營管理部負責人與《租賃合同審簽單》或公司經(jīng)理辦公會決議核對無誤后簽字，經(jīng)法定代表人或授權(quán)代表審簽后并加蓋“恩施州國有資本投資運營有限公司資產(chǎn)出租專用章”，合同一式三份，租賃方兩份，承租方一份；

（七）資產(chǎn)租賃合同期限一般不得超過3年。承租方對承租資產(chǎn)因設(shè)備更新和房屋裝修投入大、成本高，且增加的固定資產(chǎn)折舊周期較長的，報經(jīng)理辦公會審批同意后，可適當延長租賃期；

（八）承租人新承租的資產(chǎn)，需對資產(chǎn)進行裝修或整改的，經(jīng)經(jīng)理辦公會審定后可給予適當裝修寬限期，最高不超過5個月；

（九）合同生效后，任何一方不得隨意變更或解除。如確因特殊情況，甲乙雙方協(xié)商一致，經(jīng)公司法務(wù)風控部審核，報公司經(jīng)理辦公會審批同意后，可以變更或解除合同。

第十三條  資產(chǎn)經(jīng)營管理應(yīng)嚴格執(zhí)行黨風廉政建設(shè)有關(guān)規(guī)定，做到廉潔自律。

第二章 資產(chǎn)巡查管理

第十四條  對外出租資產(chǎn)實行巡查管理制度，由巡查管理員具體負責，并按以下要求執(zhí)行：

（一）巡查管理員定期對責任區(qū)內(nèi)的資產(chǎn)進行日常巡查，并做好巡查記錄，對發(fā)現(xiàn)的問題，包括承租人經(jīng)營項目發(fā)生改變等異?，F(xiàn)象及時向部門領(lǐng)導(dǎo)反饋巡查情況，部門領(lǐng)導(dǎo)核實后報分管領(lǐng)導(dǎo)；

（二）對存在問題的承租戶，巡查管理員應(yīng)及時指出問題要求承租人整改，并列為重點巡查對象；對拒不整改的應(yīng)及時將情況上報部門負責人和州直有關(guān)行政事業(yè)單位；

（三）巡查管理員對一般巡查的租戶，每季度巡查不少于1次；對重點巡查對象，每月上門巡查不少于2次。

第十五條  巡查的主要內(nèi)容包括：

（一）房屋結(jié)構(gòu)安全檢查工作，對擅自改變結(jié)構(gòu)、存在安全隱患的，及時督促承租人整改；

（二）承租人消防安全檢查工作，對消防不符合要求、存在消防隱患的，及時督促承租人整改；

（三）承租人社會治安、綜合治理的檢查工作，應(yīng)及時督促承租人落實防火、防盜等安全措施；

（四）掌握公司出租房屋和租住人員的動態(tài)信息，對形跡可疑人員重點防控；

（五）預(yù)防暴雨、暴雪、大風等特殊天氣的安全巡查工作，督促承租人消除安全隱患；

（六）需要維修維護的資產(chǎn)的登記工作，相關(guān)信息應(yīng)及時反饋部門領(lǐng)導(dǎo)；

（七）對產(chǎn)權(quán)未移交的資產(chǎn)巡查發(fā)現(xiàn)的問題及時反饋給相關(guān)單位；

（八）需巡查的其他事項，如“六城同創(chuàng)”等工作。

第三章 資產(chǎn)維修管理

第十六條  公司經(jīng)營性資產(chǎn)維修管理的具體情況包括：

（一）房屋主體結(jié)構(gòu)損壞產(chǎn)生的維修；

（二）房屋本身存在安全隱患需要排除產(chǎn)生的維修；

（三）其他應(yīng)由租賃人承擔的維修，如通水通電等；

第十七條  資產(chǎn)維修審核權(quán)限：

（一） 外勤人員負責對需維修資產(chǎn)情況進行初步審核；

（二）資產(chǎn)經(jīng)營管理部負責人負責審核資產(chǎn)維修、預(yù)算及費用確認情況；

（三）一般資產(chǎn)維修報部門分管領(lǐng)導(dǎo)審批，重大資產(chǎn)維修報公司經(jīng)理辦公會審批；

（四）財務(wù)部門負責審核票據(jù)及相關(guān)附件的真實性、合規(guī)性、完整性。

第十八條  資產(chǎn)維修審核流程：

（一）承租人按要求填寫《資產(chǎn)維修審批表》，詳細說明門面需要維修的原因等情況，報外勤人員初審；

（二）外勤人員進行實地察看，拍照存檔作為附件，初步認定應(yīng)由公司進行維修的，在《維修審批表》上簽字；

（三）施工預(yù)算在10000元以下（含10000元）的小額維修，由資產(chǎn)經(jīng)營管理部聯(lián)系不低于兩個施工方對資產(chǎn)維修費用進行初步預(yù)算，經(jīng)部門負責人現(xiàn)場核實審核《維修審批表》并簽字確認，由分管領(lǐng)導(dǎo)審批后進行協(xié)議維修：

10000元以上30000元以下（含30000元）的維修，由工程咨詢公司出具工程量清單和控制價，資產(chǎn)經(jīng)營管理部組成3人競爭談判小組，邀請3家及以上公司進行現(xiàn)場報價，確定施工方，審計監(jiān)察部進行全過程監(jiān)督，公司參加競爭性談判時應(yīng)有法人委托授權(quán)書和公司代表身份證，并進行簽到，報價表必須由報價公司授權(quán)代表、談判小組成員和監(jiān)督人員簽字確認，作為《維修審批表》的附件；

30000元以上的維修工程應(yīng)報經(jīng)理辦公會審定。

（四）施工完成后，資產(chǎn)經(jīng)營管理部組織人員對施工情況進行驗收，大額資產(chǎn)維修可聘請工程咨詢公司參與驗收，并將施工完成的現(xiàn)場拍照存檔。

（五）因出現(xiàn)突發(fā)性重大險情需要維修的資產(chǎn)，可由資產(chǎn)經(jīng)營管理部根據(jù)實際情況及時處理，再通過程序補辦手續(xù)，報經(jīng)理辦公會審定。

第十九條  資產(chǎn)維修費用報銷時應(yīng)附相關(guān)人員審核簽字的《維修審批表》及驗收附件作為財務(wù)報銷依據(jù)，30000元以上的工程維修報賬還應(yīng)提供造價報告、監(jiān)理記錄等資料。

第四章 聘請中介機構(gòu)

第二十條  評估中介機構(gòu)是受公司委托對經(jīng)營性國有資產(chǎn)的價值、市場租金水平等進行評估的資產(chǎn)評估事務(wù)所，資產(chǎn)評估事務(wù)所應(yīng)具有專業(yè)評估資質(zhì)并納入州國資委中介機構(gòu)備選庫，其主要職責是：

（一）本著客觀、獨立、公正、科學的原則進行評估，恪守職業(yè)操守，遵循相關(guān)的資產(chǎn)評估準則；

（二）根據(jù)評估目的，恰當運用評估方法，形成合理的評估報告；

（三）評估報告報送公司，并按規(guī)定履行備案手續(xù)。

第二十一條  產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)是具有國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易等資質(zhì)的、受委托實施資產(chǎn)公開租賃的中介機構(gòu)，其主要職責是：

（一）按照“公開、公平、公正”原則，制定資產(chǎn)招租規(guī)則和流程；

（二）嚴格按照法定程序，發(fā)布租賃公告，通過競價、競投、協(xié)議等方式公開選取承租人并簽定《租賃成交確認書》；

（三）租賃全過程必須做到依法依規(guī)、公開、公平、公正，工作完成后相關(guān)檔案應(yīng)完整存檔備查。

第二十二條  資產(chǎn)租金額度單次（批）原租金金額超過100萬元（含100萬元）評估機構(gòu)的確定應(yīng)按重大事項決策機制進行集體決策。

第二十三條  資產(chǎn)經(jīng)營評估中介機構(gòu)管理按以下要求執(zhí)行：

（一）資產(chǎn)經(jīng)營管理部根據(jù)資產(chǎn)實際情況進行打包處理，確定每包最高限價，并通知州國資委中介機構(gòu)備選庫中所有評估中介機構(gòu)進行現(xiàn)場報價，價低者中標，中介機構(gòu)委托人、公司經(jīng)辦人員和監(jiān)督人員簽字確認；

（二）評估中介機構(gòu)在受理公司業(yè)務(wù)中有違規(guī)、違法操作的，公司將書面報告州國資委取消其參與本公司評估的資格；

（三）每次評估結(jié)束后，公司資產(chǎn)經(jīng)營管理部將對評估機構(gòu)的評估業(yè)務(wù)進行評價，對因公司標的物較少（小）無故不響應(yīng)受理的，或在評估業(yè)務(wù)中操作不規(guī)范的進行約談?wù)?，一次亮黃牌，兩次及以上者，公司將取消其參與本公司評估的資格。

第二十四條  公司對產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)支付的費用按公司與產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)合作協(xié)議執(zhí)行。

第五章 巡查用車管理

第二十五條  巡查用車使用范圍：

（一）資產(chǎn)經(jīng)營管理部日常巡查及專項巡查；

（二）經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準的其他特殊情況公務(wù)用車。

第二十六條  巡查用車使用管理：

（一）巡查用車須噴涂“州國投公司巡查用車”標識和監(jiān)督電話。嚴禁公車私用，嚴禁將巡查車出借他人；

（二）車輛鑰匙由資產(chǎn)經(jīng)營管理部內(nèi)勤人員保管，用車時由駕駛員向內(nèi)勤人員申領(lǐng)鑰匙，用車結(jié)束后應(yīng)及時將鑰匙交還內(nèi)勤人員。申領(lǐng)用車應(yīng)嚴格履行登記程序，用前用后認真填寫《車輛使用登記表》，詳細登記目的地、使用起止時間、使用人、使用事由，并由使用人簽字確認；

（三）車輛駕駛員必須具有合法駕照，出車時保證證件齊全；

（四）車輛駕駛員要愛護車輛，牢固樹立安全行車的觀念，嚴格遵守交通安全法規(guī)；

（五）車輛加油由綜合行政部統(tǒng)一安排；

（六）車輛定期保養(yǎng)及維修需填寫車輛維修（保養(yǎng)）申請表。維修（保養(yǎng)）金額5000元以內(nèi)的（含5000元），經(jīng)外勤人員申請、部門負責人審核，分管領(lǐng)導(dǎo)審批。維修（保養(yǎng)）金額5000元以上的，由外勤人員選擇一家維修企業(yè)進行檢測，確定維修（保養(yǎng)）項目，再隨機選取三家具有維修（保養(yǎng)）資質(zhì)的企業(yè)根據(jù)維修項目進行報價，經(jīng)辦人員和監(jiān)督人員簽字確認后，由報價最低的公司進行維修（保養(yǎng)）；

（七）非工作時間及節(jié)假日期間除應(yīng)急、值班和工作需要外一律停駛封存。車輛未使用時需停放在指定的停車點，不得亂停亂放。

第二十七條  責任追究：

（一）駕駛員因超速、違停、闖紅燈等交通違法行為導(dǎo)致罰款并扣分的，由駕駛員自行負責；

（二）公車私用或私自將車輛借給他人使用的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)按公司有關(guān)規(guī)定嚴肅處理；

（三）存在下列情形之一的，由駕駛員承擔主要責任，部門負責人承擔管理責任，情節(jié)嚴重的上報經(jīng)理辦公會研究處理：

1.無證駕駛或使用假證、過期證件的；

2.公車私用或私自將車輛借給他人使用，導(dǎo)致發(fā)生違反交規(guī)、交通事故的；

3.駕駛員因超速、闖紅燈等各種交通違法行為導(dǎo)致重大交通安全事故的；

4.任意放置車輛導(dǎo)致車輛損毀和失竊的。

第六章 附  則

第二十八條  本制度由資產(chǎn)經(jīng)營管理部負責解釋。

第二十九條  本制度自公布之日起施行?！抖魇┲輫匈Y本投資運營有限公司資產(chǎn)經(jīng)營內(nèi)部管理制度（試行）》(恩施州國投〔2017〕16號）同時廢止。